Закон об ипотеке

Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости)

Правильным шагом с точки зрения чистоты сделки является знакомство с законодательством в области недвижимости. Агентство жилищного ипотечного кредитования (АЖИК) Воронежской области работает в рамках действующего законодательства. В настоящее время сделки по ипотеке в РФ регулируются Федеральным законом №102-ФЗ от 16.07.1998 (в редакции от 21.07.14). Актуальную версию документы можно всегда получить по этой ссылке Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" №102-ФЗ.

Ключевые моменты:

Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 № 102-ФЗ устанавливает нормы, на основании которых осуществляются сделки по приобретению объектов недвижимости в кредит под залог приобретаемого объекта недвижимости, либо имеющегося в собственности заемщика объекта недвижимости. Кроме того, этот же закон определяет правила оформления недвижимости в залог, если вы хотите взять кредит на другие цели.

• Если в качестве залога вы используете объект недвижимости, такая форма обеспечения обязательства по кредиту называется ипотекой.
• Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю суммы основного долга и процентов за пользование кредитом, а также возмещение потерь, причиненных кредитору ненадлежащим выполнением кредитного договора. Вот что это означает: если у вас возникнут проблемы с погашением кредита, и на заложенную недвижимость будет обращено взыскание, то средства, полученные от ее продажи, пойдут не только на возмещение задолженности по кредиту с начисленными процентами. Из этих же средств будет осуществлено погашение неустоек (пеней, штрафов) за неуплату или просрочку взносов по кредиту; судебных издержек и прочих расходов, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество; а также расходов по реализации заложенного имущества.
• Заложенное имущество остается в собственности залогодателя, но право распоряжаться этим имуществом ограничено — его нельзя продавать, дарить, обменивать. Без разрешения залогодателя заложенное имущество нельзя вносить в качестве вклада в уставный капитал. В зависимости от характера объекта, который выступает предметом залога, могут быть установлены и другие ограничения по его использованию.
• Можно использовать заложенную недвижимость для последующего залога по другим обязательствам, если ее стоимость значительно превышает объем обязательств по кредитному договору.
• Закон об ипотеке позволяет кредитору требовать обратить взыскание на имущество, если платеж по кредиту будет просрочен трижды за период, равный 12 месяцам. Причем срок просрочки может быть незначительным, вплоть до одного дня. Эта норма действует, даже если в кредитном договоре не указано такое условие.
• Однако не разрешается обращать взыскание на предмет залога, если сумма неисполненного обязательства по кредиту составляет менее 5% от стоимости залога, а период просрочки — менее трех месяцев.

Основные изменения в 2014 году:

В новой редакции Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.98 № 102-ФЗ дополняется положением, в соответствии с которым "предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения".

• Согласно закону, "по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка."
• Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается.
• Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.";
• Оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.